2026 سالی محوری برای بخش املاک چین است

در این سال مهم انتقال بین مدل‌های قدیمی و جدید و محرک‌ها در بخش املاک، بخش املاک به دستاوردهای تعیین‌کننده‌ای در سال 2025 دست یافت. سیستم امنیتی مسکن توسعه و ارتقاء قابل توجهی را تجربه کرد، نوسازی شهری پیشرفت قابل توجهی داشت، وظیفه اطمینان از تحویل اموال به طور کامل انجام شد، ساخت «مسکن با کیفیت» شتاب گرفت و پیشرفت‌هایی در حل و فصل خطرات بدهی شرکت‌ها به دست آمد. به طور کلی، این بخش یک مسیر توسعه با پیشرفت ثابت را نشان داد.

 

در این مقطع مهم، «بررسی سالانه 2025–2026» تحولات سال املاک و مستغلات را از طریق تجزیه و تحلیل خط مشی و مشاهده روند بازار بررسی می کند و بر مسیرهای تحول آتی برای توسعه دهندگان ملک برای حمایت از رشد صنعت با کیفیت بالا تمرکز می کند.

 

توسط Xu Qian، مجله املاک و مستغلات چین|پکن

 

با نزدیک شدن به پایان سال 2025، بازار املاک چین در میان تعدیل های عمیق تغییرات مثبتی را نشان داده است.

 

در یازده ماه اول سال جاری، مجموع فروش مسکن تجاری جدید در سراسر کشور به 7.5 تریلیون یوان رسید که انتظار می‌رود رقم کل سال در محدوده 8 تا 9 تریلیون یوان باقی بماند. اگرچه این مقدار کمتر از حجم فروش 9.7 تریلیون یوان ثبت شده در سال 2024 است (یک سال-در-کاهش سالانه 17%)، نرخ کاهش به طور قابل توجهی کاهش یافته است، که نشان می‌دهد بازار به تدریج در حال تحکیم پایه‌های خود است.

 

بازار زمین برای اولین بار نشانه هایی از گرم شدن هوا را نشان داده است. توسعه‌دهندگان خصوصی که مدت‌ها در مناقصه غایب بودند، با تمرکز بر طرح‌های اصلی در شهرهای درجه اول- و-به مبارزه بازگشته‌اند. به عنوان مثال، در منطقه چائویانگ پکن، طرح Songyuli بیش از صد دور مناقصه را تجربه کرد و سپس توسط املاک و مستغلات Maoyuan به مبلغ 5.024 میلیارد یوان تضمین شد. به طور مشابه، یک قطعه در منطقه پیدو، چنگدو، شاهد 35 دور مناقصه بود که توسط Jinsha Ludao به مبلغ 337 میلیون ین تضمین شد که نشان دهنده نرخ حق بیمه 39.53٪ است. این تحولات نشانه بهبود نسبی اعتماد بازار است.

 

یک تغییر محوری نیز در سطح شرکت در حال ظهور است. گروهی از توسعه‌دهندگان مسکن مضطرب، که نمونه‌ای از آنها Sunac و Country Garden هستند، به تدریج از تاریک‌ترین ساعت خود با بازسازی سخت بدهی بیرون می‌آیند و نشان می‌دهد که اوج بدهی‌های املاک و مستغلات گذشته است.

 

با نگاهی به آینده تا سال 2026، اکنون مسیر سیاست به وضوح مشخص شده است. کنفرانس کار اقتصادی مرکزی که اخیراً برگزار شد، «تلاش برای ایجاد ثبات در بازار املاک» را در اولویت قرار داد و برای اولین بار سه هدف «کنترل عرضه جدید، کاهش موجودی و بهینه سازی عرضه» را هماهنگ کرد. همچنین خواستار تعمیق اصلاحات در سیستم صندوق تأمین مسکن، ارتقای منظم ساخت و ساز «مسکن باکیفیت» و تسریع توسعه یک مدل جدید برای بخش املاک شد.

 

کنفرانس ملی مسکن و شهرسازی که اخیراً به پایان رسیده است-توسعه روستایی نیز به طور مشابه بر "تلاش برای ایجاد ثبات در بازار املاک" تاکید کرد. این سازمان از دولت‌های شهری خواسته است تا از استقلال خود در تنظیم املاک، تنظیم و بهینه‌سازی سیاست‌ها در صورت لزوم، حمایت از نیازهای ضروری و ارتقای مسکن ساکنان، و ترویج عملیات بازار باثبات استفاده کنند. همچنین خواستار توسعه سریع یک مدل جدید توسعه ملک و استقرار منظم سیستم‌های بنیادی شد.

 

این مجموعه ترتیبات نشان می‌دهد که سیاست‌های دارایی از-اقدامات حمایتی کوتاه‌مدت به سمت چارچوب‌های نهادی میان‌مدت به--مدت می‌رود، با هدف تسهیل فرود نرم برای بازار و تغییر مدل توسعه آن. بخش املاک چین به سمت چرخه جدیدی از توسعه با کیفیت بالا با محوریت مردم و همسو با پویایی عرضه-با کیفیت بالا حرکت می‌کند.

 

در سال 2026، مجموعه ای سیستماتیک و هدفمندتر از سیاست های تثبیت بازار دارایی پیش بینی می شود.

 

━━━━

 

2025: سیاست‌ها به‌طور کامل اجرا شدند

 

"تثبیت و بازگشت" به ثمر نشست

 

سال 2025 سال درهم تنیده «سیاست‌های قوی» و پویایی «ضعیف بازار» برای بخش املاک چین بود. جبهه سیاست ثبات و عزم بی‌سابقه‌ای را با تمرکز بر پایه‌ی ثبات نشان داد. با این حال، جبهه بازار حرکت درون زا ناکافی را نشان داد، و به مرحله تعدیل بازگشت که به دنبال یک تعادل جدید پس از یک بازگشت کوتاه بود.

 

"بازارهای املاک و سهام را تثبیت کنید و بازار املاک و مستغلات را دائماً به سمت توقف کاهش و ثبات سوق دهید." این دستورالعمل کلی بخش املاک در سال 2025 را که در کنفرانس مرکزی کار اقتصادی در اواخر سال 2024 بیان شد، در بر می گیرد. اهمیت آن از این واقعیت ناشی می شود که از سه ماهه چهارم سال 2024، حجم فروش خانه های جدید در شهرهای کلیدی برای دو سه ماهه متوالی مسیر بهبود را حفظ کرده است، در حالی که شاهد رشد اولیه معاملات ملکی بود{4} توقف کاهش و تثبیت بازار.

 

در کنگره ملی خلق در مارس 2025، گزارش کار دولت برای اولین بار «تثبیت بازار املاک» را در میان الزامات کلی آن گنجانده و نیاز به «ادامه تلاش‌ها برای تثبیت بازار ملک و معکوس کردن کاهش آن» را تکرار می‌کند. این نشان دهنده تعهد قاطع دولت مرکزی به ثبات بازار بود. اصطلاح "مسکن با کیفیت" نیز در گزارش اولین بار بود، با ساخت و ساز سریع چنین املاکی که انتظار می رود باعث تکرار و ارتقاء محصول شود و در نتیجه ثبات بازار را از طریق عرضه با کیفیت بالا- ترویج کند.

 

تحت انگیزه متمرکز این خط‌مشی‌ها، بازار املاک در اوایل سال اوج بازیابی متوسطی را تجربه کرد، با عملکردی به‌ویژه در-شهرهای ردیف اول و شهرهای اصلی-در ردیف دوم. در سه ماهه اول سال جاری، مساحت املاک مسکونی تجاری نوساز که از طریق قراردادهای آنلاین در شنژن فروخته می‌شوند، سالانه بیش از 80 درصد افزایش یافته است، در حالی که شهرهایی از جمله شانگهای، گوانگژو، هانگژو، نینگبو و نانجینگ همه سال ثبت شده‌اند{{6}در مدت کوتاهی{7}}در سال بیش از 2% افزایش یافته است. تثبیت

 

با این حال، پایه های این بهبودی شکننده بود. از آنجایی که تقاضای سرکوب شده-به سرعت آزاد شد، حرکت بازار به وضوح از آوریل به بعد ضعیف شد.

 

داده‌های اداره ملی آمار نشان می‌دهد که از ژانویه تا آوریل، درآمد فروش مسکن تجاری جدید 3.2 درصد سالانه-در{2}}سال کاهش یافته است که نسبت به سه ماهه اول کاهش 1.1 درصدی را افزایش داده است. سرمایه‌گذاری در توسعه املاک و مستغلات 10.3 درصد سالانه-- کاهش یافت و این انقباض نسبت به سه ماهه اول 0.4 واحد درصد عمیق‌تر شد و به کاهش دو رقمی بازگشت-. تعداد شهرهایی که افزایش قیمت ملک را تجربه کردند نیز کاهش یافت. در میان 70 شهر بزرگ و متوسط-، 22 شهر شاهد افزایش ماهانه-در{16}}قیمت مسکن جدید، دو شهر کمتر از ماه مارس بودند. قیمت‌های خانه‌های دست دوم در پنج شهر-در-ماه افزایش یافت، پنج شهر کمتر از مارس.

 

علی‌رغم درخواست‌های مکرر مقامات مرکزی در جلسات کلیدی در آوریل، ژوئن و آگوست برای «تثبیت روند تثبیت‌کننده» و «تصویب تدابیر قوی‌تر»، همراه با بسته‌های حمایتی متوالی سیاست‌گذاری که توسط دولت‌های محلی اجرا شده است - از جمله کاهش بیشتر محدودیت‌های خرید در{0}شهرهای ردیف اول، حذف حداقل نرخ بهره وام، کاهش نسبت‌های پیش‌پرداخت مسکن و افزایش نسبت‌های پیش‌پرداخت مسکن به ۵ درصد. - اثربخشی این اقدامات نشان دهنده کاهش بازده نهایی است.

 

فراتر از درجه ای از انعطاف پذیری در بازارهای-وسط تا-بالا-شهرهای مرکزی خاص، شاخص های کلیدی مانند شروع ساخت و سازهای جدید و سرمایه گذاری توسعه املاک و مستغلات در سرتاسر کشور با سرعت فزاینده ای به کاهش خود ادامه دادند و کل بازار وارد مرحله «افت اینرسی» شد. «نبض» مختصری که در ژوئن مشاهده شد، توسط توسعه دهندگان دارایی که تبلیغات را برای دستیابی به اهداف عملکرد سالانه نیمی- تشدید کردند، نتوانست این روند را معکوس کند.

 

آزمون واقعی برای بازار در انتظارات نهفته است. در حالی که صنعت به طور گسترده ای در طول دوره سنتی اوج فروش در سپتامبر و اکتبر پیش بینی سیاست های قوی مشابه سال های گذشته را داشت، پنجره سیاست در پایان سپتامبر امسال نسبتاً آرام باقی ماند. شکست در برآورده کردن انتظارات به طور مستقیم منجر به یک فصل فروش ضعیف در ماه اکتبر شد که باعث کاهش بیشتر اعتماد بازار شد.

 

با ورود به سه ماهه چهارم، فشار نزولی بر بازار ملک بیشتر شده است. از ژانویه تا نوامبر، سرمایه‌گذاری ملی توسعه املاک و مستغلات 15.9 درصد سالانه--سال کاهش یافت، با افزایش 1.2 درصدی کاهش نسبت به ده ماه اول، که رشد کلی سرمایه‌گذاری را بیشتر کاهش داد. قیمت‌های ملک نیز با فشار مواجه شد: در ماه نوامبر، تنها هشت شهر از 70 شهر در سراسر کشور شاهد افزایش ماهانه--قیمت‌های مسکن جدید بودند، در حالی که هیچ شهری افزایش قیمت-خانه دست دوم را ثبت نکرد. حجم معاملات و قیمت های سالانه در ماه مارس به اوج خود رسید و سه ماهه چهارم عملکرد سال را نشان داد.

 

با مرور سال به طور کلی، خط سیر مشخصی از یک بازار دارایی که "با شروع بالا شروع شد، اما به پایان رسید" به وضوح نمایان می شود: از اوج فروش در ماه مارس، تا یک صعود جزئی در ژوئن، و در نهایت در سه ماهه چهارم به کف رسید. امسال نه تنها مسیر بازار را به تصویر کشید، بلکه گامی مهم در گذار دشوار صنعت به دور از چرخه قدیمی به سمت یک مدل توسعه جدید با تمرکز بر "تثبیت انتظارات و ساخت خانه های با کیفیت" را رقم زد.

 

━━━━

 

2026: تمرکز بر تثبیت بازار املاک

تسریع در ساخت یک مدل جدید

 

در مواجهه با تغییرات جهانی بی‌سابقه، چهارمین جلسه عمومی بیستمین کمیته مرکزی حزب کمونیست چین، «پیشنهاد کمیته مرکزی حزب کمونیست چین در مورد تدوین پانزدهمین برنامه پنج ساله توسعه ملی اقتصادی و اجتماعی» را بررسی و تصویب کرد. این به صراحت نیاز به "ترویج توسعه با کیفیت بالا در بخش املاک و مستغلات" را بیان کرد و بر "حذف اقدامات محدودکننده غیرمنطقی در مصرف مسکن" تاکید کرد.

 

این تصمیم از نقش سنتی املاک و مستغلات به‌عنوان یک محرک رشد اقتصادی فراتر می‌رود و نشان‌دهنده یک تغییر اساسی صنعت از «گسترش مقیاس» به «افزایش کیفیت» و از «ابزار محرک اقتصادی» به «سنگ بنای ثبات اجتماعی» است. این نمودار مسیر توسعه املاک و مستغلات را طی پنج سال آینده و پس از آن ترسیم می کند.

 

برای پیشبرد{0}}توسعه با کیفیت بالا در بخش املاک، مهمترین وظیفه ایجاد ثبات در بازار و توقف زوال آن است. به عنوان سال افتتاحیه پانزدهمین-برنامه پنج ساله، سال 2026 اهمیت ویژه ای دارد.

 

کنفرانس کار اقتصادی مرکزی که اخیراً برگزار شد، به صراحت دستور داد: "تمرکز تلاش ها بر تثبیت بازار دارایی، اجرای اقدامات خاص شهر برای کنترل عرضه جدید، کاهش موجودی، و بهینه سازی عرضه". تشویق به خرید سهام تجاری موجود برای استفاده در مسکن ارزان قیمت. تعمیق اصلاحات در سیستم صندوق تامین مسکن و پیشبرد منظم ساخت مسکن با کیفیت. تسریع در ایجاد یک مدل توسعه جدید برای بخش املاک.' این بیانیه مختصر و در عین حال عمیق شامل ترتیبات جامعی است که تثبیت بازار تا تغییر مدل را در بر می گیرد.

 

در 16 دسامبر، خبرگزاری شین هوا تفسیر دفتر کمیسیون مرکزی امور مالی و اقتصادی از روح کنفرانس کار اقتصادی مرکزی 2025 را منتشر کرد. این دفتر خاطرنشان کرد که «کاهش مداوم سرمایه‌گذاری توسعه املاک و مستغلات نشان‌دهنده تلاش‌های محلی برای جذب موجودی و کنترل دقیق عرضه جدید است، که نشان‌دهنده انتخاب منطقی توسعه‌دهندگان در پاسخ به شرایط فعلی بازار است» و بر نیاز به «تحلیل عینی و ارزیابی صحیح» تأکید کرد. همچنین تصریح کرد که املاک و مستغلات دارای ارتباط متقابل قوی و پیامدهای اجتماعی گسترده است که توجه عمومی را به خود جلب می کند. "حجم تراکنش‌ها برای خانه‌های نوساز و دست دوم- اساساً ثابت می‌ماند و نرخ کاهش قیمت ملک به طور پیوسته کاهش می‌یابد."

 

این اظهارات هم اهمیت حیاتی بخش را تأیید می‌کند و هم نگرانی‌های بازار را در مورد «افت صنعت» نشان می‌دهد، که نشان‌دهنده جهت‌گیری سیاستی است که نوسانات کوتاه‌مدت- را منطقی می‌بیند.

 

کمیسیون مرکزی امور مالی و اقتصادی بیشتر تحلیل کرد که "در سال 2024، نرخ شهرنشینی چین بر اساس ساکنان دائمی به 67٪ رسید، در حالی که نرخ شهرنشینی بر اساس ساکنان ثبت شده زیر 50٪ باقی مانده است." تقاضای سفت و سخت مسکن از سوی «ساکنان شهری جدید» مانند کارگران مهاجر تازه ثبت نام شده و فارغ التحصیلان اخیر دانشگاهی مستلزم رهایی پایدار است.

 

"تدابیر هدفمندتری باید در سمت تقاضا اجرا شود تا به طور کامل نیازهای سفت و سخت مسکن ساکنان را آزاد کند." گام‌های بعدی شامل «تعمیق اصلاح سیستم صندوق تأمین مسکن» و «اجرای تدابیر سیاست‌گذاری اعتبار مسکن و مالیات» برای کاهش هزینه‌های خرید مسکن و بازگشایی تقاضا برای «جایگزینی املاک قدیمی با مسکن جدید» و «ارتقا از خانه‌های کوچک‌تر به بزرگ‌تر» است.

 

در رابطه با کاهش موجودی، دولت مرکزی تصریح کرد که ممکن است از اوراق قرضه دولتی محلی برای حمایت از احیای ذخایر زمین بیکار و دستیابی به سهام تجاری موجود مسکن استفاده شود. با هدف دستیابی به اهداف دوگانه جذب موجودی و بهینه‌سازی ساختار عرضه، به شهرها استقلال بیشتری در مورد نهادهای تملک، قیمت‌گذاری و کاربری زمین داده شد.

 

دفتر کمیسیون مرکزی امور مالی و اقتصادی همچنین بر نیاز به "اصلاح و اصلاح سیستم های اساسی حاکم بر توسعه، تامین مالی و فروش املاک، با دقت در زمان بندی معرفی چارچوب های جدید برای جایگزینی تدریجی شیوه های منسوخ شده" تاکید کرد. همچنین تاکید کرد که "کار قابل توجهی در نوسازی شهری باقی مانده است، به ویژه در مورد مسکن و روستای فرسوده-در-توسعه مجدد شهر"، که مسیری بلندمدت-برای توسعه با کیفیت{4}بالای این بخش ترسیم می کند.

 

علت اصلی رکود فعلی بازار ملک در اعتماد ناکافی است. شهروندان چینی بدون بودجه نیستند. منگ شیائوسو، رئیس سابق کارگروه ملی اصلاحات مسکن و رئیس سابق گروه املاک و مستغلات چین، اظهار داشت: آنها به طور فزاینده ای سپرده گذاری در بانک ها را به سرمایه گذاری در خرید ملک ترجیح می دهند. او پیش‌بینی می‌کند که سال 2026 نقطه عطفی برای قیمت‌های املاک چین خواهد بود، با ثبات و بازگشت بازار.

 

چندین مؤسسه تحقیقاتی همچنین پیش‌بینی می‌کنند که بازار ملک تا سال 2026 به طور کلی تثبیت می‌شود. انتظار می‌رود که دارایی‌های ممتاز در شهرهای اصلی ابتدا با حمایت از اصلاحات خط‌مشی و تقاضا تثبیت شوند، در حالی که شهرهای پایین‌تر- همچنان برای تسویه موجودی با فشار مواجه خواهند بود. منطق توسعه صنعت از «گسترش تدریجی» به «بهینه‌سازی موجودی موجود» تغییر می‌کند و مسکن مقرون‌به‌صرفه، نوسازی شهری و ساخت‌وساز «مسکن با کیفیت» به‌عنوان جهت‌های کلیدی در حال ظهور است. با حمایت از سیاست پایدار و بهبود تدریجی اقتصادی، بازار دارایی برای یک فرود نرم و توسعه سالم درازمدت آماده است.

 

سفر پنج ساله تحول آسان نبوده است، اما ثبات سیاست و انعطاف‌پذیری بازار به طور مشترک نقطه شروع جدیدی را ایجاد می‌کنند. از رشد سریع به انتقال{2}}کیفیت، از «گسترش مبتنی بر مقیاس» به «توسعه متمرکز{4}}مردم، بخش دارایی چین بی سر و صدا و در عین حال عمیقاً مختصات ارزشی خود را از طریق این فرآیند دگرگون‌کننده تغییر شکل می‌دهد.

 

سال 2026 نه صرفاً یک شروع جدید زمانی است، بلکه یک مقطع مهم در بازسازی منطقی این صنعت است. با کاهش تدریجی نوسانات کوتاه مدت-و مکانیسم های-درازمدت به طور پیوسته شکل می گیرد، دوران مسکن سالم تر و پایدارتر-دوره ای نزدیک تر با رفاه-هستی-در افق در حال گسترش است.